월세 계약 기간 만료 전 이사해야 할 때: 보증금 반환 받을 수 있을까?

임대 계약(전세,월세) 만료전 이사할 경우

중도 계약해지시 보증금 반환 및 중개개수수료 부담은 어떻게 될까?

 

계약기간이 아직 안끝났는데, 이사를 가야해요. 

 

살다보면 회사이전이나 타지역으로 발령등, 예상치 못하게 집을 옮겨야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

특히 월세나 전세 계약기간이 남아있는 상황이라면, 세입자 입장에서는 무사히 보증금을 되돌려 받을수 있을지, 또 예상치 못했던 문제는 없을지 걱정이 될수밖에 없을텐데요.

그래서 오늘은 계약기간 만료 전 이사시 세입자가 알아두면 좋을 보증금 반환 문제와 중개수수료 부담에 대해 실제판례를 바탕으로  정리해 드리겠습니다.

 

📌 목차

1. 계약기간 중 중도 퇴거시 보증금 반환 요구 가능한가요?
2. 예외적으로 중도 계약 해지 및 보증금을 반환 받을수 있는 경우는?
3. 새로운 세입자를 구하는데 중개수수료를 저보고 내래요.
4. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았어요. 집을 비워줘야 하나요?
5. 보증금을 못받았는데 회사때문에 어쩔수 없이 이사를 해야해요.
6. 핵심정리

 

 

 

 

부동산 임대차 계약은 정해진 계약기간이 있기때문에, 중간에 이사를 하게되면, 임대인과 보증금 반환 문제 및 부수적으로 발생하는 비용으로 인해 갈등이 생기기 쉽습니다.

 

솔직히 말해서, 집주인이라고해서 항상 통장에 여유자금을 쌓아두고 있는건 아니기때문에 갑작스럽게 이사 통보를 받으면, 집주인도 보증금을 바로 돌려주기 어려운경우가 많이 있거든요.

 

 

1. 계약기간 중 중도 퇴거 시 보증금 반환 요구 가능한가요?

 

부동산 임대차계약은 한번 체결되면, 아무리 개인사정이 있다고 하더라도, 임대인의 동의 없이는 세입자가 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.

계약 해지를 원할 경우 임대의 협조가 반드시 필요하죠.

 

계약서에 별도 특약이 없는 한, 임대인은 계약 기간이 끝날 때까지 보증금을 반환할 법적 의무가 없고, 계약도 여전히 유효합니다.

임대인의 동의 없이는, 실제로 짐을 모두 빼고 퇴거했다고 해도, 새로운 세입자가 들어오지 않는 이상 기존임차인은 월세를 계속 납부해야할 의무가 있습니다.

이는 대법원 판례(2005.9.28. 선고 2005다8323)에서도 확인된 바 있습니다.

 

📌 민법 제741조 (부당이득 반환)

만약 중간에 새로운 세입자가 들어와 살고있고, 이를 모른채 기존세입자가 월세를 계속 내고있다면, 월세가 이중으로 발생한 상황으로, 기존 세입자는 부당이득 반환청구로 일부 금액을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

2. 예외적으로 중도 계약 해지 및 보증금을 반환받을 수 있는 경우는?

 

 

 

 

다음과 같은 상황에서는 계약 만료전에도 보증금을 반환받을수 있습니다.

 

✅ 임대인과 중도 계약 해지에 대해 합의가 된 경우

- 가장 현실적인 방법입니다. 임대인과 협의가 완료되면 이사 날짜와 보증금을 해당 날짜에 맞춰 반환받을 수 있습니다.

- 이사날짜 및 보증금 반환날짜등을 협의시에는 문자나 문서로 남겨놓는것이 좋습니다.

 

✅ 특약 조항으로 계약서에 명시된 경우

예를들어 특약사항에  "계약 기간 중 언제든지 30일 전 통보 시 해지 가능"

이런 특약이 있는 경우는 중도 계약 종료가 인정되므로 보증금 반환이 가능합니다.

- 다만, 현실적으로 이러한 특약을 임대인이 수락하는 경우는 드뭅니다.

 

✅ 세입자가 다음 임차인을 직접 구한 경우

임대인과 협의 후 다음 임차인을 직접 구해 계약이 체결되면, 새로운 계약이 우선 적용되고 기존 임차인의 계약은 사실상 종료됩니다. 이 경우 세입자는 월세 부담 없이 이사할 수 있고, 보증금 반환도 협의에 따라 진행됩니다.

- 판례상, "세입자가 직접 세입자를 구해 임대인의 손해가 없다면, 임대인은 정당한 사유없이 계약 종료를 거부할수 없다"는 사례가 있습니다.

 

✅ 임대인의 계약 위반시 (수리의무 불이행, 임대 목적물 하자등)

임대인은 임차인이 목적대로 주택을 사용할수 있도록 사용.수익에 필요한 상태를 유지해줄 의무가 있습니다.

- 입주직후부터 심각한 하자가 있거나

- 지속적으로 중대한 수리의무를 이행하지 않아 거주가 곤란한경우

- 계약서상 수리를 약속했으나 이행하지 않은경우

는 세입자가 계약을 해지할수 있습니다.

 

다만, 소모품으로 볼 수 있는 수리나 교체(전구,필터등)는 임차인의 책임이며, 계약체결시점에서는 문제가 없었고, 상당한 시간이 지난뒤 발견된 문제는 임대인의 귀책사유로 보기 어려워 계약해지 사유가 되기 어렵습니다.

 

해지를 주장하려면 임차인이 먼저 수리를 요청했고, 임대인이 무시했거나 불응했다는 입증자료(내용증명, 문자, 통화기록)등이 필요합니다.

 

임대차 계약 체결 직후부터 누수, 곰팡이, 심각한 배수 문제, 화재 위험 등 이 있었고 임대인이 이를 알고 있었거나, 수리를 거부한 경우, 세입자는 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있다
(대법원 2013다202864 등)

 

 

부동산관련 분쟁이나 임대차계약해지, 보증금 반환 문제에 대해 전문적인 조언이나 법률상담이 필요하닫면 아래 공식사이트에서 상담을 받아보실수 있습니다.

대한법률구조공단	법률홈닥터
임대차 분쟁조정위원회	대한변호사 법률상담

 

 

3. 새로운 세입자를 구하는데 중개수수료를 저보고 내래요.

 

 

공인중개사법 시행규칙 제20조 (중개보수 및 실비의한도등) 에 따르면 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 그 일방으로 받을수 있는 한도는 별표1과 같으며, 그 금액은 법 제 32조제4항에 따라 시.도 조례로 정하는 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.

 

 

보통, 중도계약 해지시 임대인은 계약해지에 대해 동의를 해주는 대신, 새로운 임차인을 구하는데 발생하는 중개수수료는 기존 임차인에게 부담하라고 요구를 합니다.

세입자가 원래 계약기간을 채웠다면 궂이 내지 않아도 되는 중개수수료(비용)이니까요.

임대인 입장에서는 기존 세입자 사정으로 발생하는 불필요한 비용으로 보기때문에 세입자에게 부담하라고 하는것이죠.

 

중개 수수료가 1~20만원정도면 큰 부담이 아닐수 있지만, 전세금액이 몇억원인경우는 수수료가 100만원이 넘을수 있기에 중개수수료 부담 관련하여 분쟁이 생기는 사례들이 종종있습니다.

 

만약 계약서 특약사항에 계약만료전 퇴거할 경우 중개수수료는 기존임차인이 부담한다는 내용이 있다면 당연히 기존 임차인이 중개수수료를 부담해야 하지만, 법에는 새로운 임차인을 구하는데 기존임차인이 중개수수료를 부담해야 한다는 법적규정은 없습니다.

누가 수수료를 부담할지는 협의에 따라 달라질수 있습니다.

 

하지만, 관행상 중도 퇴거시 수수료는 임차인이 부담할 수 밖에 없습니다.

임대인은 계약 기간 동안 계약 해지에 대한 동의 의무가 없기 때문에 계약해지를 받아들일지 말지는 임대인 마음입니다.

결국 기존 임차인이 중개수수료를 부담하지 않겠다고 하면, 임대인 또한 계약 해지에 비협조적으로 나올 가능성이 높기 때문에 상황상 특약이 있든, 없든, 임차인이 중개수수를 부담할수밖에 없는 구조라고 볼 수 있습니다.

 

 

4. 계약이 끝났는데 보증금을 못받았어요. 집을 비워줘야 하나요?

 

계약이 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 세입자가 집을 비워주지 않아도, 이는 불법 점유가 아닙니다.

 

 

대법원 판례(1998.5.29. 선고 98다6497)에 따르면: 
보증금 반환과 주택 인도는 동시이행관계이므로, 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집을 인도하지 않았다고 해도 불법점유로 볼 수 없다.

 

 

📌 하지만! 계속 거주하는 동안에 월세는 내야 합니다.

대법원 판례(2009다39536)에서도 
보증금을 돌려받지 못했더라도, 점유를 계속하는 동안엔 사용료를 지급해야 한다고 했습니다.

 

 

 

5. 보증금을 못받았는데 회사때문에 어쩔수 없이 이사를 해야해요.

 

 

 

어쩔 수 없이 계약기간 중에 이사를 해야 한다면, 다음과 같은 방법이 있습니다.

 

1. 우선 임대인과 협의

가장 쉽고, 빠른 방법입니다.

언제까지 거주할 것인지 보증금은 언제, 어떻게 반환될 것인지를  문자나 문서로 남겨놓는것이 좋습니다.

 

2. 다음 임차인 직접 구하기

임대인의 동의를 받고, 세입자가 다음 임차인을 구하는것이, 보증금 반환이 좀더 원활게 진행될 가능성이 높습니다.

중개수수료는 세입자가 임대인 대신 부담하는 것이 임대인의 동의를 받는데 훨씬 수월할수 있습니다.

(법적으로 규정된건 아니지만 실무에서 흔한 방식입니다.)

새 세입자를 구할 때는 임대인의 조건(보증금, 월세, 입주일 등)을 먼저 확인하고 맞춰주는 게 중요합니다.

 

3. 합의가 어려울 경우

내용증명으로 계약해지 의사와 보증금 반환 요청을  공식적으로 남겨 놓는것이 좋습니다.

내용증명은 ‘당장 계약을 끝내기 위한 수단’이 아니라,  후에 후임자를 제시했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절한 상황에서, 내가 합리적인 절차를 밟았다는 사실을 입증하는 중요한 근거가 됩니다. 

 

간혹, 임차권등기명령 제도를 통해 보증금 반환 권리를 보전할수 있다는 이야기가 있는데, 임차권등기명령은 임대차계약이 유효하게 종료되었을때만 임차권등리명령이 가능해집니다.  합의 없는 중도 퇴거 상태에서는 임차권등기명령 신청이 불가능하거나 기각될 수 있습니다.

 

 

 

6. 핵심정리

 

✅ 주의할점

세입자가 구해지지 않은상태에서 어쩔수 없이 빨리 이사를 해야 한다면, 새로 이사한집에는 전입신고를 하면 안됩니다.

기존 집에 대한 대항력이 자동으로 상실되기때문에 보증금 보호가 어려워질수 있습니다.

 

Tip:

- 필히이사를 해야한다면 짐을 일부 남겨놓고, 기존집에 대한 전입신고와 확정일자를 유지해주세요.

- 새로운 집에는 배우자나 자녀명의(가족구성원중 일부)로 전입신고를 하시면 됩니다.(세대분리)

 

구분	설명
전입신고 유지	보증금이 완전히 반환될때까지 기존 집 주소에 전입 상태를 유지해야 보증금 보호 가능
짐 일부 남기기	점유 의사 표시가 되므로 법적으로 유리
확정일자 유지	기존 주소의 확정일자는 자동 소멸되지 않지만, 새로운 집으로 전입신고를 하게 되면 대항력이 사라짐.

 

✅ 결론

상황	보증금 반환가능 여부
계약기간 중 개인사정으로 중도 퇴거 (특약없음)	❌ 보증금 반환의무 없음
임대인과 합의하여 조기퇴거	합의한 날짜에 보증금 반환가능
계약 갱신 후 해지 통보 후 3개월 경과	통보 후 3개월 후 반환 의무 생김
계약 종료 후 보증금 미반환 상태에서 거주	불법점유 아님, 월세는 납부

 

 

임대차계약은 쌍방 합의에 의해 성립된 계약이기 때문에,

임차인이 일방적으로 "중간에 나가겠다"고 통보했다고 해서 그 자체로 계약이 해지되었다고 보지 않습니다.

📌즉, 임대인과의 '합의 없는 중도 퇴거'는 법적으로 계약이 해지된 것으로 인정되지 않습니다.

 

따라서 세입자의 사정으로 인해 계약을 중도 해지하려면

현실적으로 임대인과 합의하거나, 후임자를 구하는 방법 외에는 어려운것이 사실입니다.

임대인과 괜히 싸우거나 감정적으로 대응하는것보다, 최대한 사정을 이야기하여 좋은방향으로 풀어나가실 바랍니다.

(어쩔수 있겠습니까...정말 악덕 집주인 아니고서야 사정이야기하면 대부분은 원활하게 조율이 가능합니다. 좋은 임대인분들도 아직 많이 계시거든요.)